Строительство-2019: всё для юриста строительной организации

НОВОЕ В ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМ И ЗЕМЕЛЬНОМ РЕГУЛИРОВАНИИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Градостроительное и земельное регулирование деятельности застройщика. Градостроительная подготовка территорий
   • Функции и полномочия органов власти в сфере земельно-градостроительных отношений
   • Учет градостроительной документации при строительстве, реконструкции и капремонте строительных объектов: документы территориального планирования, правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
   • Документация по планировке территории и градостроительные планы ЗУ: практические проблемы застройщиков
   • ЕНК: понятие по ст. 133.1 ГК РФ, правовые особенности как объекта гражданских прав, порядок формирования
   • Проекты комплексной застройки территорий: новые правила, риски застройщиков / инвесторов
2. Последние изменения в части получения разрешительной документации на строительство
   • Подготовка проектной документации. Изменения в части экспертизы проектной документации
   • Новое о порядке и условиях выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Внесение изменений в разрешения на строительство
3. Предоставление земельных участков для строительства: правила, сложные случаи
   • Правовые титулы публичных ЗУ, допускающие ведение строительства
   • Правовой режим использования ЗУ: реестр границ, конкретизация по функциональным зонам
   • Приобретение прав на ЗУ в упрощенном порядке: основания отказа, пути обжалования
   • ВРИ ЗУ (основной, вспомогательный, условно разрешенный). Процедуры изменения ВРИ ЗУ
   • Особенности использования территории в границах «красных линий». Установление, изменение или отмена «красных линий»
   • Предоставление и использование ЗУ, в границах которых расположены объекты недвижимости. Правила предоставления ЗУ под объектами незавершенного строительства
   • Предоставление ЗУ под строительство из земель в публичной собственности: особенности, основания для отказа
   • Торги по предоставлению ЗУ для строительства: последние изменения. Основания для предоставления ЗУ без торгов
   • Строительство объектов недвижимости на земле, арендованной у публичного собственника. Изменение ВРИ ЗУ в рамках договора аренды для целей строительства. Распоряжение ЗУ, публичная собственность на которые не разграничена
   • Права на ЗУ после окончания строительства. Раздел участка как способ оптимизации расходов. Типичные злоупотребления со стороны местных органов власти и как им противостоять
4. Судебно-арбитражная практика по земельным спорам в строительной сфере
   • Споры о границах ЗУ, о признании права собственности на ЗУ, о разделе ЗУ, о сервитуте, о снижении кадастровой стоимости, о нецелевом использовании ЗУ
   • Установление и снятие обременений в отношении ЗУ (спорные вопросы)
   • Оформление разрешительной документации на строительство (судебная практика)
   • Споры в связи с изменением целевого назначения и разрешенного использования ЗУ для целей строительства. Права и возможности субъектов РФ в установлении региональных запретов или преференций (советы застройщикам)
5. Ужесточение ответственности за несоблюдение земельного законодательства. Риски застройщика и землепользователя: способы минимизации

НОВОЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ПРОЦЕДУР ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, ГОСРЕГИСТРАЦИИ ПРАВ, ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

1. Ввод объекта капстроительства в эксплуатацию: порядок, процедуры, правовое регулирование
   • НПА, регламентирующие порядок ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта. Как работает система государственного строительного надзора
   • Состав документов, необходимых для подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Типичные ошибки при подготовке пакета документов
   • Заключение о соответствии законченного строительством / реконструкцией объекта требованиям технических регламентов и проектной документации: порядок и сроки выдачи, основания для отказа в выдаче
   • Приемная комиссия: порядок работы, составление акта, требования об устранении недостатков и пр.
   • Конфликтные ситуации между инвестором, заказчиком и подрядчиком на этапе ввода объекта в эксплуатацию: внесудебная и судебная практика разрешения
   • Практика привлечения к административной и уголовной ответственности за правонарушения в сфере строительства
2. Регистрация прав на недвижимость: сложные и спорные ситуации в разъяснениях экспертов
   • Общий порядок регистрации, требования к документам
   • Приостановление регистрации и отказ в регистрации: основания, процедура обжалования решений
   • Особенности госрегистрации: ЕНК, части которого расположены на различных ЗУ; вновь созданных объектов недвижимости; построенного (реконструированного) объекта, для которого не требовалось разрешение на строительство; сервитутов; обременений (ограничений) прав на ЗУ и ОКСы; прав на ЗУ в силу приобретательной давности и пр.
   • Особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства
3. Самовольные постройки: текущая практика, последние изменения в правовом регулировании
   • Принципиальные изменения в ГК РФ в части, касающейся самовольных построек (339-ФЗ от 03.08.2018)
   • Признание зданий, сооружений, других строений самовольными постройками: чего ожидать владельцу постройки, признанной самовольной; проблема защиты интересов добросовестных застройщиков
   • Приведение самовольной постройки или реконструкции в соответствие требованиям закона
   • Основания для сноса самовольных построек
   • Механизм прекращения прав арендаторов ЗУ из государственной и муниципальной собственности в случае возведения на данном ЗУ самовольной постройки
   • Иски по правам собственности на самовольную постройку (судебная практика 2017–2019 гг.)
   • Законодательные перспективы уточнения положений о самовольных постройках
4. Кадастровый учет: новые правила, разбор проблемных ситуаций, судебная практика
   • Документы, необходимые для постановки объекта на кадастровый учет: состав, требования
   • Особенности постановки ОКС на кадастровый учет
   • Внесение сведений о ЗУ в ГКН: кто имеет право на обращение
   • Особенности и сложные случаи кадастрового учета: вновь образованных и ранее учтенных ЗУ; «бесхозяйных» объектов; объектов незавершенного строительства; ЕНК; предприятий как имущественных комплексов
   • Основания приостановления кадастрового учета и снятия с кадастрового учета
   • Кадастровые споры: обзор «горячей» судебной практики, актуальные решения, экспертные рекомендации

ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Основные конструкции договорных отношений между субъектами строительной деятельности
2. Договоры в строительной сфере: общий обзор
   • Особенности заключения отдельных видов договоров: купля-продажа будущей вещи, строительный подряд, смешанный договор (продажа плюс подряд), совместная деятельность и пр.
   • Непоименованные в ГК РФ договоры, используемые в строительной сфере: проблемы юридической квалификации
   • Договор о совместной деятельности (простого товарищества): условия и проблемы применения, спорные ситуации
   • Договоры авторского и технического надзора
   • Правовые различия заключения договоров на оказание услуг и на выполнение работ
   • Правовое значение предварительных договоренностей (протоколы о намерениях, протоколы разногласий и пр.)
   • Позиция высших судебных инстанций по спорам, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем
3. Договор строительного подряда: права и обязанности сторон, договорные условия, правовые риски
   • Нормы о строительном подряде в ГК РФ. Генподрядчик, подрядчик, субподрядчик: структура договорных связей, правовая квалификация отношений сторон, зоны ответственности
   • Установление условий о цене с учетом сметы, инфляции и пр. (спорные ситуации и риски)
   • Период гарантированного качества работ: продолжительность, споры с подрядчиками
   • Техническая документация: состав, требования к оформлению
   • Изменение и расторжение договора. Односторонний отказ от исполнения договора
   • Распространенные ошибки при заключении договора и их правовые последствия
4. Особенности привлечения субподрядчика при выполнении строительных работ
   • Договор субподряда: порядок заключения, изменения, прекращения. Существенные условия договора
   • Самостоятельность договора субподряда. Срок оплаты выполненных субподрядчиком работ
   • Варианты привлечения третьих лиц к выполнению строительных работ по договору об оказании услуг
   • Анализ конкретных ситуаций в связи с заключением и исполнением договоров с субподрядчиками
   • Правовые ограничения возможностей привлечения субподрядчиков для выполнения строительных работ
5. Сдача-приемка строительных работ: сложные ситуации
   • Нюансы документального оформления сдачи-приемки (документы, правила подписания, законодательные ограничения)
   • Порядок оформления выявленных дефектов. Односторонний акт
   • Оплата работ. Расчеты при досрочном расторжении договора. Гарантийное удержание
   • Судебно-арбитражная практика оспаривания: оформления сдачи-приемки работ; оплаты работ по оформленным актам; полномочий лиц, осуществивших приемку работ
6. Типичные конфликтные ситуации в отношениях между сторонами строительных договоров и способы их разрешения (на материалах судебной практики)
   • Споры о несогласованных (неверно согласованных) существенных условиях договоров
   • Риски признания договоров незаключенными
   • Практика разрешения споров: о цене, о нарушении сроков выполнения работ, о качестве работ и пр.
   • Разрешение спорных ситуаций с участием субподрядчиков
   • Споры в связи с использованием предварительных договоров
7. Ответственность за нарушения обязательств по договорам в строительной сфере (судебная практика)
   • Ответственность за неисполнение денежных обязательств: виды, основания
   • Соотношение неустойки и убытков при нарушении договорных обязательств
   • Взыскание убытков в форме упущенной выгоды. Практика взыскания убытков и неустойки в судебном порядке

МОДЕЛИ И СХЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ: НОВЫЕ ПРАВИЛА РАБОТЫ ПО ДДУ С 01.07.2019 (ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ, ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ, ПРАКТИКА)

1. Источники и основные схемы финансирования в строительной сфере
2. Проектное финансирование: понятие, основные элементы, типовая модель организации, риски
3. Договоры долевого участия (ДДУ) с использованием: счетов эскроу; целевых небанковских займов; гарантий Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства; иных механизмов финансирования
4. Новые требования к застройщику в схемах проектного финансирования строительства
   • Новое в правовом регулировании взаимоотношений застройщика и дольщиков
   • Новые законодательные требования к проектному финансированию застройщиков. Сроки и поэтапный график внедрения механизмов финансирования строительных проектов с использованием ДДУ
   • Обязательность банковского сопровождения ДДУ: новые требования
   • Требования к застройщику по 175-ФЗ от 01.07.2018 и по 478-ФЗ от 25.12.2018
   • Требования к нормативам финансовой устойчивости застройщика (ПП РФ от 26.12.2018 № 1683)
   • Новые требования к размеру собственных средств застройщика на расчетном счете
   • Новые обязанности и права застройщика. Запрет на одновременное строительство нескольких МКД
   • Алгоритм проектного финансирования с использованием спецсчетов по нормам нового законодательства
   • Требования к раскрытию информации застройщиком
   • Порядок представления отчетности застройщиками в контролирующий орган. Новая форма отчетности застройщика об использовании им денежных средств дольщиков (Приказ Минстроя России от 12.10.2018 № 656 / пр)
5. Взаимодействие застройщика с банком в схеме проектного финансирования с использованием счетов эскроу: первая практика, правовые лакуны, проблемные ситуации (методические рекомендации)
   • Подготовка документации по строительному проекту. Составление календарного плана-графика проекта
   • Возможные схемы финансирования строительного проекта (с использованием счетов эскроу и других спецсчетов)
   • Взаимодействие застройщика с банком при выборе схемы финансирования проекта: проработка и согласование условий
   • Стороны соглашения по договору об условном депонировании денежных средств на эскроу-счетах: эскроу-агент (уполномоченный банк), депонент (дольщик), бенефициар (застройщик). Требования к застройщику при открытии счетов эскроу
   • Согласование между застройщиком и банком деталей структуры будущей сделки (процентная ставка, обеспечение, штрафные санкции, отлагательные условия, ковенанты банка, комиссии и пр.)
   • Выделение банком целевых кредитов застройщику под средства, хранящиеся на счетах эскроу: условия, порядок
   • Механизм мониторинга и контроля застройщика со стороны уполномоченного банка
   • Банковские правила формирования резервов по кредитам для застройщиков, использующих счета эскроу (с учетом параметров оценки уровня кредитоспособности заемщика-застройщика)
   • Поэтапная отчетность застройщика в уполномоченный банк: требования, порядок. Сводная накопительная ведомость
   • Возможность приостановления операций на счетах застройщика в банке в случае нецелевого использования средств
   • Отказ банка в предоставлении проектного финансирования: основания, порядок, возможности оспаривания
6. Длящиеся ДДУ: новые правила работы в 2019–2020 гг., сложные ситуации, судебная практика
   • Порядок привлечения средств по объектам, разрешение на строительство которых выдано до 01.07.2018
   • Процентные критерии проекта, находящегося в стадии строительства (по степени готовности; по доле уже заключенных ДДУ в общем числе ДДУ, указанных в проектной декларации), при соответствии которым застройщик с 01.07.2019 может привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу
   • Пошаговая методика определения соответствия строительного проекта критериям, позволяющим застройщику работать по ДДУ без счетов эскроу (практикум на конкретных примерах)
   • Проблемные ситуации у застройщика в связи со сроками достижения им установленных критериев, позволяющих работать без счетов эскроу после 01.07.2019: способы разрешения (резервные механизмы кредитования через банки, внебанковские продукты)
   • Споры между застройщиками и контролирующими органами субъектов РФ в связи с применением установленных критериев: порядок и правила рассмотрения в Комиссии по спорам при Минстрое России
7. Иные правовые и финансовые аспекты работы с ДДУ в 2019–2020 гг.
   • Сложные ситуации и важные нюансы при исполнении ранее заключенного ДДУ. Риски переуступки прав по ДДУ
   • Введение единственного банковского счета для застройщика, технического заказчика и генподрядчика в уполномоченном банке
   • Использование механизма ипотечного кредитования, предоставляемого банком застройщику под залог ДДУ
   • Использование застройщиком конструкций договоров, «маскирующихся» под ДДУ. Риски признания ДДУ незаключенным
   • Основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ
   • Нюансы заключения ДДУ в период между вводом объекта в эксплуатацию и постановкой на кадастровый учет
   • Госрегистрация ДДУ в Росреестре в 2019 году
8. Государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства: новый порядок
9. Ответственность застройщика и контролирующих его лиц. Перспективы введения субсидиарной ответственности в отношении бенефициарного владельца за убытки, причиненные застройщиком дольщикам
10. Судебная практика по ДДУ 2018–2019 гг., правовые позиции ВС РФ

ПРИСОЕДИНЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕКТА К СИСТЕМАМ КОММУНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ: РЕГУЛИРОВАНИЕ, ДОГОВОРЫ, СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

1. Базовые законодательные акты, регулирующие отношения в сфере подключения к системам коммунальной инфраструктуры: экспертный комментарий
2. Основные НПА, регулирующие деятельность по подключению (технологическому присоединению) в 2019 году
3. Общие положения о подключении. Основные этапы процесса подключения
4. Правоотношения сторон в связи с подключением объектов капстроительства (ОКСов) к сетям инженерно-технического обеспечения (ИТО)
   • Стороны правоотношений в связи с подключением: правообладатель земельного участка под ОКСом (потребитель); организация, осуществляющая эксплуатацию сетей ИТО (ресурсоснабжающая организация); органы МСУ
   • Регламенты взаимодействия ресурсоснабжающих организаций с потребителями (абонентами) по процедурам подключения к сетям
   • Субабонирование. Проблемные вопросы правоотношений между абонентом, субабонентом и ресурсоснабжающей организацией
5. Подключение ОКСов к сетям ИТО в 2019 году: порядок, процедуры, сложные ситуации
   • Запрос в ресурсоснабжающие организации на получение технических условий (ТУ) для подключения к сетям ИТО: порядок формирования. Основные сопроводительные документы к запросу. Состав данных, содержащихся в ТУ
   • Критерии определения возможности подключения. Возможность поэтапного подключения
   • Заявка на подключение: форма, комплект документов. Особенности подачи заявки в электронном виде
   • Расчет платы за подключение: принципы формирования тарифа, последние изменения
   • Опосредованное подключение (присоединение) субабонента: порядок, способы, ограничения. Проблемные ситуации в связи с отказом абонента или ресурсоснабжающей организации в опосредованном подключении субабонента к сети
6. Договоры о подключении (технологическом присоединении)
   • Формы и виды договоров о подключении
   • Общий порядок заключения, исполнения и расторжения договоров о подключении
   • Стороны договора, предмет договора. Существенные условия договора (о плате, нагрузке / мощности, сроках подключения и пр.)
   • Права и обязанности сторон. Ответственность сторон договора, форс-мажорные обстоятельства
   • Сложные ситуации в связи с заключением, исполнением, расторжением договоров о подключении. Возможности изменения условий договора в процессе исполнения
   • Особенности договоров о технологическом присоединении к отдельным видам сетей ИТО
   • Особенности договоров на опосредованное подключение (в различных ситуациях)
7. Особенности подключения к отдельным видам сетей ИТО
   • Сети электроснабжения (процедуры подключения, условия подключения, максимальная мощность, категории надежности, уступка мощности, опосредованное подключение, временная схема подключения)
   • Сети газоснабжения (процедуры подключения, условия подключения, плата за подключение, уступка мощности, опосредованное подключение)
   • Сети теплоснабжения (новое в процедурах подключения, условия подключения, плата за подключение, уступка мощности, опосредованное подключение, сложные вопросы теплоснабжения)
   • Сети водоснабжения и водоотведения (процедуры подключения, условия подключения, новое в расчете платы за подключение, опосредованное подключение)
8. Защита интересов заявителя в связи с его подключением к сетям ИТО
   • Ответственность сторон в сфере отношений по подключению к сетям ИТО
   • Контроль и надзор в сфере подключений. Антимонопольное регулирование тарификации подключений
   • Спорные вопросы между заявителем и ресурсоснабжающей организацией: виды споров, способы их разрешения
   • Способы защиты нарушенных прав заявителя при подключении к ИТО (в административном и судебном порядке)
9. Позиции ВС РФ по спорам в связи с подключением (технологическим присоединением)
10. Перспективы унификации правил присоединения ОКСов ко всем видам сетей ИТО
11. Ответы на вопросы, практические рекомендации