Земля и недвижимость в 2020 году: актуальные правовые вопросы

НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬНОМ РЕГУЛИРОВАНИИ

1. Последние изменения в земельном и градостроительном законодательстве, в регулировании прав на недвижимость и операций с нею: обзорный комментарий
2. Перспективы радикального обновления ГК РФ в части, касающейся прав на земельные участки и иные объекты недвижимости (экспертный комментарий к важнейшим нормам законопроекта № 47538-6 / 5)

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В 2020 ГОДУ: ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНАЯ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

1. Права на земельные участки: актуальные вопросы, судебная практика
   • Виды прав на ЗУ (право собственности, право бессрочного пользования, право ограниченного владения, сервитут и пр.). Право на распоряжение ЗУ. Нормы о правах распоряжения ЗУ из неразграниченной госсобственности
   • Отчуждение ЗУ: общий порядок, условия. Переход прав на ЗУ при отчуждении зданий, строений и сооружений
   • Новое в оформлении прав на отдельные виды ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности
2. Формирование земельного участка (общий порядок): сложные и спорные ситуации, судебная практика
   • Образование ЗУ путем раздела, объединения, перераспределения, выдела (особенности, требования к образуемым ЗУ). Выдел ЗУ из общей долевой собственности: спорные вопросы. Образование ЗУ на основании решения суда
   • Будущие, многоконтурные и ранее учтённые ЗУ: проблемные вопросы
   • Образование и оформление ЗУ и их частей при обременениях и ограничениях в использовании
   • Способы образования ЗУ из публичных земель: новеллы законодательства, правоприменительная практика. Порядок предоставления ЗУ, находящихся в государственной и муниципальной собственности
   • Новые возможности формирования ЗУ из состава земель лесного фонда, проблемы пересечения земель лесного фонда с землями иных категорий и пр.
3. Межевание земельных участков (спорные ситуации). Разрешение межевых споров в суде
   • Процедура межевания ЗУ. На что обратить внимание при проведении работ. Риски приобретения ЗУ с неустановленными границами. Типичные ошибки, которые могут привести к аннулированию результатов межевания
   • Межевые споры (пересечение, наложение границ ЗУ). Согласование границ ЗУ в досудебном порядке (что делать, чтобы не оказаться в суде в качестве ответчика)
   • Разрешение межевого спора в суде: определение предмета иска (об установлении границ, о признании недействительным результатов межевания, о признании незаконным выдела ЗУ и пр.); формирование доказательственной базы; обстоятельства, подлежащие доказыванию; встречные исковые требования ответчика
4. Земельные участки, расположенные в границах санитарно-защитных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории: порядок оформления, правила использования
5. Виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ). Порядок изменения ВРИ ЗУ
   • Правовой режим ЗУ по обновленному законодательству. Категории земель, ВРИ ЗУ: соотношение понятий для целей правоприменения. Классификатор ВРИ ЗУ. Как выбрать ВРИ ЗУ и не ошибиться. Запрос и выдача ГПЗУ
   • Порядок изменения ВРИ ЗУ (проблемные вопросы): оценка условий, обеспечивающих изменение, состав и основные правила оформления документации и пр. Новое в порядке подачи заявления на изменение ВРИ ЗУ
   • Возможные сценарии изменения ВРИ ЗУ (кадастровая служба, местная администрация, заказ госуслуги). Основания для отказа в изменении ВРИ ЗУ в каждом из случаев
   • Ожидаемые принципиальные изменения в части введения единого порядка определения ВРИ ЗУ
   • Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением ВРИ ЗУ
6. Публичные и частные сервитуты: нормативное регулирование, практика применения
   • Новые правила установления публичного сервитута для строительства инженерных сооружений
   • Соглашение о публичном сервитуте: права и обязанности сторон, существенные условия, определение соразмерной платы
   • Допустимость использования сервитута в отношении зданий и сооружений (по материалам судебной практики)
   • Установление сервитута в судебном порядке: практические советы заявителю
   • Проблемы взаимодействия с собственниками смежных участков
   • Особенности регистрации сервитута в Росреестре
   • Срок действия и основания досрочного прекращения сервитута и публичного сервитута
   • Споры об установлении сервитута на ЗУ: обзор судебной практики
7. Резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд
   • Требования к градостроительному плану ЗУ; право муниципалитетов на принудительный выкуп заброшенных или используемых не по назначению ЗУ; комплексное развитие территории по инициативе правообладателей и по инициативе органов власти и пр.
   • Новые возможности приобретения прав на публичные земли: расширение сферы действия соглашений о перераспределении ЗУ и о сервитуте; использование публичных земель без образования ЗУ и без установления сервитута. Права на публичные земли в рамках комплексного развития территории
   • Основания для аренды ЗУ из публичных земель без проведения торгов
   • Резервирование ЗУ: основания и порядок. Ограничения прав в связи с резервированием
   • Соглашение о выкупе недвижимости: основания, порядок, сроки, правовые процедуры, полномочия органов власти
   • Сложные ситуации в связи с резервированием и изъятием ЗУ
8. Предоставление земельных участков, в т. ч. для строительства: правила, сложные случаи, судебная практика
   • Структура публичной собственности на землю; алгоритм определения публичного собственника; распоряжение ЗУ с неразграниченной госсобственностью
   • Система приобретения прав на публичные земли: виды планируемой деятельности и правовой инструментарий
   • Предварительное согласование предоставления ЗУ для строительства
   • Влияние состава и полноты землеустроительной и градостроительной документации на процедуры предоставления ЗУ, получения разрешений на строительство и на ввод ОКСа в эксплуатацию
   • Предоставление и использование ЗУ, в границах которых расположены объекты недвижимости
   • Торги по предоставлению ЗУ, в т. ч. для строительства: новое в порядке и условиях проведения. На каких условиях юридические лица могут получить ЗУ без торгов
   • Изменение ВРИ ЗУ в рамках договора аренды для целей строительства, возможность изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств
   • Правила предоставления ЗУ под объектами незавершенного строительства
   • Основания для отказа в предоставлении ЗУ из публичных земель
9. Сделки с земельными участками по ГК РФ и по ЗК РФ
   • Виды сделок с ЗУ и соответствующие им виды договоров (купля-продажа, аренда, доверительное управление, концессия, залог и пр.): существенные условия и порядок совершения, особенности оформления, сложные ситуации
   • Ограниченные в обороте и запрещенные к обороту ЗУ: что необходимо учесть покупателю ЗУ
   • Внесение ЗУ в уставный капитал организации (сложные вопросы)
   • Выкуп ЗУ из публичной собственности (цена выкупа, регулируемые цены в пользовании публичными землями)
   • Обмен ЗУ, находящегося в публичной собственности, на ЗУ в частной собственности: условия, ограничения, порядок заключения договора
10. Аренда земельных участков из публичных земель (в т. ч. для строительства)
    • Особенности проведения аукциона по продаже ЗУ или на право заключения договора аренды ЗУ. Основания для отказа в предоставлении в аренду ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности
    • Сложные ситуации при приобретении на торгах прав на аренду ЗУ
    • Порядок предоставления ЗУ в аренду без торгов
    • Договор аренды ЗУ из публичных земель: существенные условия, особенности. Режим использования арендованных публичных земель
    • Особенности договора аренды ЗУ с последующим выкупом
    • Срок аренды (минимальный и максимальный), заключение договора аренды на новый срок
    • Новые правила расчета арендной платы за участки в публичной собственности
    • Отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды ЗУ
    • Субаренда ЗУ (сложные случаи). Переуступка права аренды ЗУ третьему лицу
11. Порядок осуществления государственного земельного надзора и государственного мониторинга земель: нормативное регулирование, предмет контрольной деятельности, процедуры, практика реализации (экспертный комментарий)
    • Взаимодействие органов государственного и муниципального земельного контроля; полномочия должностных лиц муниципального земельного контроля
    • Риск-ориентированный подход при проведении мероприятий государственного земельного надзора (ПП РФ №1 от 02.01.2015 (ред. от 03.08.2019) «Положение о государственном земельном надзоре»)
    • Критерии отнесения используемых юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями земельных участков, правообладателями которых они являются, к определенной категории риска при осуществлении государственного земельного надзора
    • Методы осуществления проверок и объекты контроля
    • Список контрольных вопросов при проведении государственного земельного надзора
    • Права и обязанности должностных лиц при осуществлении государственного земельного надзора
    • Права и обязанности лиц, в отношении которых осуществляются мероприятия по государственному земельному надзору
12. Процессуальные аспекты оспаривания решений органов государственного земельного надзора. Рекомендации по досудебному порядку оспаривания предписаний контрольного органа
13. Особенности рассмотрения судами споров по искам в связи с самовольно занятыми ЗУ (по материалам судебной практики)
14. Нецелевое использование земельного участка: ответственность, судебная практика
    • С какими обвинениями контрольных органов могут столкнуться компании на практике: обзор актуальной судебной практики, разбор сложных случаев. Основания для изъятия неиспользуемых (используемых не по назначению) земель
    • Вовлечение неиспользуемых земель в оборот: порядок и процедура
    • Изъятие ЗУ в судебном порядке в связи с его ненадлежащим использованием
15. Сопровождение проверок Росприроднадзора по выявлению нарушений экологического законодательства в отношении почв
    • Риск-ориентированный подход при проведении государственного экологического надзора
    • Методика исчисления размера вреда, причиненного почвам
    • Виды ответственности за ущерб, причинённый почвам, недрам, спорные аспекты и процесс доказывания. Примеры судебной практики

ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ВОЗВЕДЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ: СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО СТАТУСА И ОБОРОТА, АКТУАЛЬНАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

1. Реформа вещных прав на недвижимость: новые правовые институты и законодательные нормы в ГК РФ (законопроект № 47538-6 / 5)
2. Здания и сооружения как недвижимые вещи: правовая квалификация
   • Объекты недвижимости в гражданском и градостроительном праве: соотношение понятий (недвижимая вещь, неделимая и сложная вещь, главная вещь; сооружение, здание, объект капстроительства (ОКС); капитальное и некапитальное строение; единый недвижимый комплекс (ЕНК); не законченный строительством объект и пр.)
   • Проблемы квалификации ОКСа и объекта недвижимости
   • Здания и сооружения как недвижимые вещи в ГК РФ и как объекты вещных прав (права собственности, владения, распоряжения). Особенности защиты вещных прав на недвижимые вещи
   • Объекты недвижимости в инструктивных и разъяснительных документах регуляторов (министерств и ведомств)
3. Создание, образование, отчуждение объектов недвижимости: сложные правовые вопросы, судебная практика
   • Способы образования объектов недвижимости (строительство, реконструкция, перепланировка, преобразование, раздел и пр.). Юридическое оформление объекта недвижимости
   • Право застройки ЗУ: основания возникновения и прекращения
   • Определяющий характер критерия функциональности связи объектов недвижимости между собой
   • Отчуждение зданий и сооружений. Обременение зданий и сооружений сервитутом
   • Критерии «неразрывной связи создаваемого (созданного) объекта недвижимости с землей» и «существенности расходов на перемещение объекта недвижимости»: правоприменительная и судебная практика
4. Единый недвижимый комплекс (ЕНК): нормы ГК РФ, практика правоприменения
   • ЕНК и предприятие: соотношение понятий
   • Формирование ЕНК из зданий и сооружений до регистрации прав на них: порядок, сложные ситуации
   • Изменение состава ЕНК: порядок, сложные ситуации
   • Практические аспекты оформления земельного участка под ЕНК
   • Особенности кадастрового учета и регистрации прав на ЕНК
5. Кадастровый учёт созданных зданий и сооружений
   • Кадастровый учет объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей
   • Сведения об объекте недвижимости как индивидуально-обособленной вещи, подлежащей кадастровому учету
   • Подготовка технической документации для постановки на кадастровый учёт созданного ОКСа
   • Сложные ситуации в связи с постановкой на кадастровый учет зданий и сооружений
6. Самовольная постройка: новое в правовом регулировании, судебная практика
   • Признание зданий, сооружений, других строений самовольными постройками
   • Правовая квалификация ОКС, имеющих признаки самовольной постройки
   • Ответственность за возведение самовольной постройки. Основания для сноса самовольных построек
   • Новое о легализации самовольного строительства (судебные и внесудебные способы)
   • Правовой механизм приведения самостроя в соответствие с установленным требованиям
   • Проблемы признания самовольным строительством части ЕНК
   • Проблема защиты интересов добросовестных застройщиков
   • Приобретение права собственности на самовольную постройку
   • Иски по правам собственности на самовольную постройку в судах
7. Объекты незавершенного строительства (ОНС): правовые проблемы
   • Проблемы правовой квалификации незавершенного строительства
   • Особенности кадастрового учёта и госрегистрации ОНС. Право собственности на ОНС
   • Оборотоспособность ОНС
   • Оформление аренды ЗУ для завершения строительства. Сложные вопросы правоприменения ст. 139.1 ГК РФ
   • Ответственность застройщика за нарушение сроков завершения строительства
   • Судебная практика по спорным вопросам признания права собственности на ОНС
8. Сложные недвижимые вещи: регистрация, правовой режим, проблемы оборота, позиции судов
   • «Сложность» и «неделимость» вещи (трактовка судов). Критерии отделения оборудования от недвижимости
   • Регистрация в ЕГРН сведений об объектах недвижимости как сложных вещах. Внесение изменений в состав предприятия в случае его раздела, выдела объектов. Проблемные вопросы регистрации зданий после реконструкции
   • Регистрация права на объект в ЕГРН как на недвижимую вещь: правовой смысл, практическое значение
   • Регистрация сделки о переходе права собственности на здания, строения, помещения: сложные вопросы
9. Разграничение движимых и недвижимых вещей для целей обложения налогом на имущество организаций: сложные ситуации из повседневной практики, позиции налоговых органов и судов
   • Базовые правила и основные критерии различения движимого и недвижимого имущества для целей налогообложения
   • Дополнительные признаки недвижимости в деловом обороте (самостоятельность, существенность, обособленность): проблемы доказывания
   • ЕНК как неделимая вещь. Движимые вещи в составе ЕНК: актуальная судебная практика. Проблемы доказывания технологической связи составных частей ЕНК
   • Самостоятельное функциональное назначение объекта как критерий его отнесения к объекту недвижимости (позиция ВС ВФ)
   • Проблемы отнесения к налогооблагаемому недвижимому имуществу потенциально спорных объектов (обзор судебной практики, аргументы ФНС, позиция ВС РФ)
   • Понятие несоразмерности ущерба при перемещении недвижимой вещи: правила и исключения. Формула «причинение несоразмерного ущерба назначению вещи при ее перемещении»: физические и экономические параметры при доказывании признания объекта недвижимым
   • Налоговая классификация движимого и недвижимого имущества: разбираем знаковые кейсы из судебной практики
10. Как в спорных ситуациях избежать переквалификации налоговыми органами движимого имущества в налогооблагаемую недвижимость (правовые инструменты, документация, кейсы, рекомендации)

ГОСРЕГИСТРАЦИЯ И КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Госрегистрация недвижимости по-новому (сложные вопросы и способы их решения)
   • Новое в госрегистрации недвижимости: на что обратить внимание. Основные причины отказа в оформлении прав на недвижимость, в т. ч. на ЗУ
   • Какие типичные ошибки, допущенные при составлении межевого плана, приводят к приостановлению кадастрового учета
   • Особенности госрегистрации: предприятий в виде имущественного комплекса; нежилых помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест
   • Особенности госрегистрации: ЕНК, части которого расположены на различных ЗУ; вновь созданного объекта недвижимости; построенного (реконструированного) объекта, для которого не требовалось разрешение на строительство; сервитута и пр.
   • Порядок госрегистрации: при изменении характеристик объекта недвижимости; при переходе прав собственности на объект; при прекращении существования или создании нового объекта недвижимости
   • Сложные случаи госрегистрации ЗУ. Госрегистрация прав на ЗУ в силу приобретательной давности
   • Советы по оформлению объектов недвижимости (ситуации из практики)
   • Как правильно оформить документы на регистрацию прав, чтобы не получить отказ
   • Как действовать, если отказ в регистрации уже получен: досудебный и судебный порядок, позиция ВС РФ
2. Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости: актуальная практика
   • Порядок кадастровой оценки ЗУ и иных объектов недвижимости специально созданными в регионах ГБУ: практика, проблемные вопросы. Порядок исправления кадастровой ошибки
   • Рыночная оценка ЗУ для целей пересмотра кадастровой стоимости (дата оценки; подбор аналогов, сопоставимых с объектом оценки; значение ограничений, обременений; раздельная оценка ОКСов и ЗУ под ними; экспертиза СРО)
   • Дата определения кадастровой стоимости ЗУ. Порядок исправления кадастровой ошибки
   • Оспаривание кадастровой стоимости: рекомендации правообладателям ЗУ и иных объектов недвижимости
   • Перспективы изменения правил государственной кадастровой оценки недвижимости
3. Изменения в налогообложении земельных участков
   • Порядок налогообложения ЗУ от кадастровой стоимости
   • Порядок взаимодействия с налоговыми органами в ситуации оспаривания кадастровой стоимости
   • Доначисление налога на имущество при ретроспективном повышении кадастровой стоимости (в свете Определения ВС РФ от 19.07.2019)
   • Спорные вопросы налогообложения ЗУ от кадастровой стоимости в Постановлении КС РФ от 28.02.2019 № 13-П
4. Спорные вопросы применения норм законодательства о земле в постановлениях и определениях ВС РФ
5. Ответы на вопросы, практические рекомендации