Строительство: сложные вопросы правового регулирования, договоры, судебная практика земельно-имущественных отношений

НОВЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ НАЦИОНАЛЬНЫХ СТАНДАРТОВ И СВОДОВ ПРАВИЛ

1. «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона „Технический регламент о безопасности зданий и сооружений“»: что изменилось для участников строительной деятельности?
2. Комплексное развитие территорий в 2024 году
   • Федеральный закон от 25.12.2023 № 627-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: новые понятия, возможности и ограничения
   • Разбор значимых судебных актов по комплексному развитию территорий, в т.ч. в части значения отражения комплексного развития территорий в правилах землепользования и застройки для предоставления участков в границах этой территории
   • Примеры реализации проектов комплексного развития территорий
   • Изъятие земельных участков для государственных нужд в рамках комплексного развития территорий

ЦИФРОВИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ

1. Информационная модель объекта капитального строительства (ОКС): мониторинг всех этапов строительства и эксплуатации
   • Механизм функционирования информационной модели ОКС. Строительные реестры
   • Информация, формируемая участниками строительной деятельности на каждом этапе состояния ОКС (инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция, капитальный ремонт, эксплуатация, снос)
   • Формирование и ведение информационной модели ОКС: правила формирования и ведения классификатора строительной информации, оператор ведения информационной модели
   • Состав сведений, документов и материалов, включаемых в информационную модель ОКС в форме электронных документов на разных этапах строительства и эксплуатации ОКС. Требования к форматам электронных документов
   • Обязанности застройщика, технического заказчика и других участников строительной деятельности по представлению информационной модели ОКС в уполномоченные органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований
2. Внедрение BIM-технологий (Building Information Modeling) в строительстве

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Новое в градостроительном и земельном регулировании деятельности застройщика. Новые законодательные изменения для строительного комплекса в земельно-имущественной сфере
   • Упрощение процедур кадастрового учёта и регистрации прав на объекты капитального строительства, нововведения в сфере оказания услуг по кадастровому учёту и регистрации прав на объекты недвижимости
   • Новые возможности использования земель сельскохозяйственного назначения для строительства
   • Уточнение порядка определения видов разрешённого использования земельных участков
   • Уточнение порядка возмещения убытков в связи с ограничениями прав на землю
   • Статус домов блокированной застройки
   • Продление переходного периода применения положений о зонах с особыми условиями использования территории
2. Новые правовые акты Правительства РФ и отраслевых регуляторов с комментариями и разъяснениями
3. Изменения в части получения разрешительной документации на строительство и размещения материалов в ГИСОГД
   • Проектная документация: подготовка и изменение. Проблемные вопросы, возникающие при согласовании проектной документации
   • Инженерные изыскания: сроки и результаты инженерных изысканий. Идентификация ОКС (разъяснения Минстроя России)
   • Новые требования к проведению государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Новое о проведении экспертизы проектной документации объектов, расположенных на территории двух и более субъектов РФ (Федеральный закон от 31.07.2020 № 264-ФЗ)
   • Правила формирования и ведения реестра требований, подлежащих применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства (Постановление Правительства РФ от 31.08.2023 № 1417)
   • Принятие застройщиком или техническим заказчиком результатов экспертизы проектной документации и/или результатов инженерных изысканий (разъяснения к п. 2 Постановления Правительства РФ от 28.05.2021 № 815)
   • Новое о порядке и условиях выдачи разрешений на строительство. Какие условия необходимо соблюдать, чтобы получить разрешение на строительство в 2024 году? Проблемы, возникающие при получении разрешительной документации, и варианты их решения
   • Особенности получения разрешительной документации на строительство на площадке с установленными ограничениями
   • Переход на электронный формат взаимодействия с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Внесение изменений в разрешение на строительство
4. Виды работ, которые могут выполняться застройщиком до получения разрешения на строительство (Постановление Правительства РФ от 07.11.2020 № 1798)
5. Предоставление земельных участков для строительства: правила, сложные случаи
   • Правовые титулы публичных земельных участков, допускающие ведение строительства
   • Правовой режим использования земельных участков: реестр границ, конкретизация по функциональным зонам
   • Приобретение прав на земельные участки в упрощённом порядке: основания отказа, пути обжалования
   • Обязательные требования надзорного органа (Росреестра) по использованию земельных участков
   • Условия, при которых правообладатель земельного участка или расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, не являющийся собственником, может участвовать в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей
   • Вид разрешённого использования земельного участка (основной, вспомогательный, условно разрешённый). Процедуры изменения вида разрешённого использования земельного участка. Особенности определения вида разрешённого использования образуемого земельного участка и исходного земельного участка
   • Новые правила для однократного изменения вида разрешённого использования (предельных параметров) разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом
   • Особенности использования территории в границах «красных линий». Установление, изменение или отмена «красных линий»
   • Предоставление и использование земельных участков, в границах которых расположены объекты недвижимости. Правила предоставления земельных участков под объектами незавершённого строительства
   • Предоставление земельных участков под строительство из земель, находящихся в публичной собственности: особенности, основания для отказа
   • Торги по предоставлению земельных участков для строительства: последние изменения. Предоставление земельных участков из публичной собственности без торгов: основания, новые процедуры
   • Строительство объектов недвижимости на земле, арендованной у публичного собственника. Изменение вида разрешённого использования земельного участка в рамках договора аренды для целей строительства. Распоряжение земельным участком, публичная собственность на которые не разграничена
   • Права на земельный участок после окончания строительства. Раздел участка как способ оптимизации расходов. Типичные злоупотребления со стороны местных органов власти и как им противостоять
6. Земельные участки, расположенные в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ): изменения в правовой режим
   • Земельные участки, расположенные в границах санитарно-защитных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории: порядок оформления, правила использования. Переходный период по установлению ЗОУИТ до 2025 года. Вероятность установления новых переходных периодов (до 2028 г., до 2031 г.)
   • Порядок обращения земель, входящих в особо охраняемые территории (с учётом Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ об особенностях выделения и использования земельных участков в границах особо охраняемых территорий)
   • Проект Федерального закона № 367889-8 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»:
     - исключение требования о необходимости установления придорожных полос в отношении дорог четвёртой и пятой категорий
     - исключение необходимости установления ЗОУИТ в момент получения застройщиком разрешения на строительство
     - внесудебное разрешение случаев сноса ОКС и споров о законности их постройки
   • Судебная практика по спорам, связанным с установлением ЗОУИТ
7. Установление санитарно-защитных зон: правила взаимодействия с Роспотребнадзором на этапе до начала строительства
8. Судебно-арбитражная практика по земельным спорам в строительной сфере
   • Споры о границах земельного участка, о признании права собственности на земельный участок, о разделе земельного участка, о сервитуте, о снижении кадастровой стоимости, о нецелевом использовании земельного участка
   • Установление и снятие обременений в отношении земельных участков (спорные вопросы)
   • Оформление разрешительной документации на строительство (судебная практика)
   • Споры в связи с изменением целевого назначения и разрешённого использования земельного участка для целей строительства. Права и возможности субъектов РФ в установлении региональных запретов или преференций (советы застройщикам)
9. Ужесточение ответственности за несоблюдение земельного законодательства. Риски застройщика и землепользователя: способы минимизации

НОВОЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ПРОЦЕДУР ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, ГОСРЕГИСТРАЦИИ ПРАВ, ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ

1. Ввод ОКС в эксплуатацию: порядок, процедуры, правовое регулирование
   • Новый порядок выдачи разрешений на ввод ОКС в эксплуатацию
   • Нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта
   • Состав документов, необходимых для подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Типичные ошибки при подготовке пакета документов
   • Заключение о соответствии законченного строительством/реконструкцией объекта требованиям технических регламентов и проектной документации: порядок и сроки выдачи, основания для отказа в выдаче
   • Приёмная комиссия: порядок работы, составление акта, требования об устранении недостатков и пр.
   • Конфликтные ситуации между инвестором, заказчиком и подрядчиком на этапе ввода объекта в эксплуатацию: внесудебная и судебная практика разрешения споров
   • Практика привлечения к административной и уголовной ответственности за правонарушения в сфере строительства
2. Новые формы и правила государственной регистрации недвижимости
   • Расширение границ информационного взаимодействия Росреестра с ГИС ЖКХ
   • Проблемы иерархии слоёв информации в ГИС при принятии решений регистратором
   • Новые полномочия и функции ППК «Роскадастр» в 2024 году
   • Новый подход к уточнению границ земельных участков
   • Конкуренция процедур комплексных кадастровых работ и планировки территории
   • Учёт интересов правообладателей объектов недвижимости при проведении комплексных кадастровых работ
   • Ранее учтённые земельные участки (уточнение границ, устранение пересечения границ, увеличение и уменьшение площади)
   • Преюдициальность при рассмотрении споров по границам земельных участков
   • Особенности кадастрового учёта вновь образованных земельных участков
   • Образование, раздел, объединение, выдел и перераспределение земельных участков
   • Особенности кадастрового учёта отдельных видов недвижимого имущества
   • Графическая схема зданий, сооружений, помещений
   • Сложные случаи госрегистрации земельных участков
   • Госрегистрация прав на земельный участок в силу приобретательной давности: практические проблемы правоприменения
   • Реестровые ошибки: особенности исправления в административном и судебном порядке
   • Судебная практика обжалования решений Росреестра. Особенности исполнительного производства
3. Самовольные постройки: текущая практика, последние изменения в правовом регулировании
   • ГК РФ о самовольных постройках (ст. 222 ГК РФ)
   • Признание зданий, сооружений, других строений самовольными постройками: чего ожидать владельцу постройки, признанной самовольной; проблема защиты интересов добросовестных застройщиков
   • Приведение самовольной постройки или реконструкции в соответствие с требованиями закона
   • Основания для сноса самовольных построек
   • Механизм прекращения прав арендаторов земельных участков из государственной и муниципальной собственности в случае возведения на данном земельном участке самовольной постройки
   • Иски по правам собственности на самовольную постройку (судебная практика, в т.ч. в свете Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»; «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом ВС РФ 16.11.2022; «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020)
   • Законодательные перспективы уточнения положений о самовольных постройках
4. Алгоритм вывода из эксплуатации объектов, мешающих строительству. Требования к организации работ по сносу ОКС (разъяснения к Постановлению Правительства РФ от 26.04.2019 № 509)
5. Надзорная деятельность в строительстве: как работает система государственного строительного надзора; обзор изменений 2023–2024 гг.
6. Кадастровый учёт: новые правила, разбор проблемных ситуаций, судебная практика

ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Основные конструкции договорных отношений между субъектами строительной деятельности
2. Договоры в строительной сфере: общий обзор
   • Особенности заключения отдельных видов договоров: купля-продажа будущей вещи, строительный подряд, смешанный договор (продажа плюс подряд), совместная деятельность и пр.
   • Непоименованные в ГК РФ договоры, используемые в строительной сфере: проблемы юридической квалификации
   • Договор о совместной деятельности (простого товарищества): условия и проблемы применения, спорные ситуации
   • Правовое значение предварительных договорённостей (протоколы о намерениях, протоколы разногласий и пр.)
   • Позиция высших судебных инстанций по спорам, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем
3. Договор строительного подряда: права и обязанности сторон, договорные условия, правовые риски
   • Нормы о строительном подряде в ГК РФ. Генподрядчик, подрядчик, субподрядчик: структура договорных связей, правовая квалификация отношений сторон, зоны ответственности
   • Согласование предмета договора: важные нюансы
   • Установление условий о цене с учётом сметы, инфляции и пр. (спорные ситуации и риски). «Правило 10%» (пп. 1, 2, 3 ст. 744 ГК РФ): судебная практика, рекомендации по минимизации рисков
   • Период гарантированного качества работ: продолжительность, споры с подрядчиками
   • Техническая документация: состав, требования к оформлению
   • Распространённые ошибки при заключении договора и их правовые последствия
   • Исполнение договора: практические рекомендации (установление этапов и сроков выполнения работ, документальное оформление сдачи-приёмки работ, фиксирование недостатков и пр.)
   • Приостановка/консервация работ по договору: сложные ситуации
   • Изменение и расторжение договора. Односторонний отказ от исполнения договора подрядчиком. Гарантийные (страховые) удержания как способ защиты интересов заказчика
4. Особенности договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ с учётом экспансии BIM-технологий в проектировании и строительстве
   • Существенные условия договора на выполнение проектных и изыскательских работ
   • Основные права и обязанности заказчика и проектировщика
   • Проектная документация как объект авторского права. Юридические риски, которыми нужно управлять
   • Специфика гражданско-правовой ответственности проектировщика
5. Распределение рисков в строительных контрактах: практические рекомендации
6. Особенности привлечения субподрядчика при выполнении строительных работ
   • Договор субподряда: порядок заключения, изменения, прекращения. Существенные условия договора
   • Самостоятельность договора субподряда. Срок оплаты выполненных субподрядчиком работ
   • Варианты привлечения третьих лиц к выполнению строительных работ по договору об оказании услуг
   • Анализ конкретных ситуаций в связи с заключением и исполнением договоров с субподрядчиками
   • Правовые ограничения возможностей привлечения субподрядчиков для выполнения строительных работ
7. Сдача-приёмка строительных работ: сложные ситуации
   • Нюансы документального оформления сдачи-приёмки (документы, правила подписания, законодательные ограничения)
   • Порядок оформления выявленных дефектов. Односторонний акт
   • Оплата работ. Расчёты при досрочном расторжении договора. Гарантийное удержание
   • Судебно-арбитражная практика оспаривания: оформления сдачи-приёмки работ; оплаты работ по оформленным актам; полномочий лиц, осуществивших приёмку работ, и пр.
8. Типичные конфликтные ситуации в отношениях между сторонами строительных договоров и способы их разрешения (на материалах судебной практики)
   • Споры о несогласованных (неверно согласованных) существенных условиях договоров
   • Риски признания договоров незаключёнными
   • Развитие судебной практики по вопросам определения цены, нарушения сроков выполнения работ, качества работ и пр.
   • Разрешение спорных ситуаций с участием субподрядчиков
   • Споры, связанные с использованием предварительных договоров
9. Ответственность за нарушение обязательств по договорам в строительной сфере (судебная практика)
   • Специфика претензионно-исковой работы при рассмотрении строительных споров
   • Ответственность за неисполнение денежных обязательств: виды, основания
   • Ответственность подрядчика за качество выполненных работ (ст. 723 ГК РФ)
   • Соотношение неустойки и убытков при нарушении договорных обязательств
   • Взыскание убытков в форме упущенной выгоды. Практика взыскания убытков и неустойки в судебном порядке
10. Применение антикризисных мер в строительной отрасли: экспертный комментарий

Ответы на вопросы, практические рекомендации